INSTRUMENTOS DE
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
Usucapião Especial Urbano
·
Transfere a posse por sentença judicial, se
comprovado que a mesma ocorreu de maneira passiva. Conforme o Artigo 183, a
posse pode ser concedida para uma moradia que ocupe até 250m2, em pelo menos
cinco anos. Pode ser reconhecida também
a área de uso coletivo em que não seja possível individualizar os lotes. A
regularização institui um condomínio indivisível com uma fração de terra para
cada morador.
CUEM – Concessão de Uso Especial para fins de Moradia)
·
É quando a regularização acontece em áreas
públicas, limitando-se a posses anteriores a 30 de junho de 2001. Para
conseguir a regularização, o morador não pode ser proprietário de outro imóvel.
Assim como o usucapião, a área máxima deve ser de 250m2 . No caso de áreas
coletivas, cada morador terá uma fração igual da região regularizada. A CUEM é
gratuita, pode ser transferida, vendida ou doada, podendo também ser oferecida
como garantia para financiamentos habitacionais, conforme a Lei Federal nº
11.481, de 2007. No caso de o local apresentar risco de vida ou saúde ao
morador, o poder público deve garantir um novo local de moradia ao possuidor do
terreno. Em caso de mudança de uso da área ou obtenção de outro imóvel pelo
possuidor do terreno, a concessão será extinta.
CDRU – Concessão do Direito Real de Uso
·
Instrumento que possibilita que o proprietário
(cedente) dê o domínio útil de seu imóvel a um terceiro (cessionário)
interessado. É uma espécie de “direito real sobre coisa alheia”: o proprietário
outorga a um terceiro, por meio de contrato, o direito de usar seu imóvel.
Direito de Superfície
·
Regulariza ocupações tanto em áreas públicas como
em áreas privadas. É um direito real em que o proprietário cede ao
superficiário o direito de uso do solo. Também pode ser transferido a
terceiros, desde que respeitadas as clausulas do contrato. O direito é extinto no
caso de descumprimento das obrigações contratuais. (Para saber mais, consulte o
“Estatuto da Cidade – guia para implementação pelo municípios e cidadãos. 2001.
Câmara dos deputados. Instituto Pólis, CAIXA, Presidência da República.)
Alienação
·
É válida apenas para os bens que integram a
categoria de bens dominais, conforme Lei Federal 8.666 do ano de 1993. É pouco
usada para a regularização fundiária, porém, bastante útil para viabilizar
vendas de prédios que tiveram usos destinados à administração, que deixaram de
ser utilizados.
Doação
·
Contrato de transferência gratuita de bens. A
administração pública pode fazer doação de bens, desde que sejam justificados
por interesse público ou social, como a regularização fundiária. Pode ser
simples ou com encargos. No caso da doação com encargos, é atribuído ao
donatário o cumprimento de uma obrigação. O contrato de doação deve conter
todos os detalhes sobre o ato: encargos, condições, prazos de cumprimento,
clausulas especiais, etc.
Ajudicação Compulsória
·
O morador possui documentos que comprovam que o
mesmo pagou pelo terreno, mas não possui escritura. É proposta uma ação
judicial e o juiz decide pela ajudicação e o registro do imóvel é concedido em
nome do comprador. A ajudicação só irá gerar registro se o imóvel adquirido for
regular.
Desapropriação
·
É o instrumento que visa promover a justa
distribuição da propriedade ou condicionar seu uso ao bem estar social. A
desapropriação deve ser justificada, sendo a regularização fundiária umas das
justificativas mais usadas.
REGISTRO IMOBILIÁRIO
·
A regularização fundiária só se torna completa
com o registro. Os princípios que a
regem são: especialidade, continuidade, unicidade, legalidade, instância e
publicidade. O registro deve existir para garantir ao proprietário segurança do
imóvel perante a prefeitura e a cidade.
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