Congonhas: Pratimônio Cultural da Humanidade

Belas obras e um conjunto arquitetônico reconhecido mundialmente. Porém, muitas vezes, desvalorizado pelos próprios habitantes da cidade.

Bases da Regularização Fundiária Sustentável III

INSTRUMENTOS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

Usucapião Especial Urbano 

·         Transfere a posse por sentença judicial, se comprovado que a mesma ocorreu de maneira passiva. Conforme o Artigo 183, a posse pode ser concedida para uma moradia que ocupe até 250m2, em pelo menos cinco anos.  Pode ser reconhecida também a área de uso coletivo em que não seja possível individualizar os lotes. A regularização institui um condomínio indivisível com uma fração de terra para cada morador.

CUEM – Concessão de Uso Especial para fins de Moradia)

·         É quando a regularização acontece em áreas públicas, limitando-se a posses anteriores a 30 de junho de 2001. Para conseguir a regularização, o morador não pode ser proprietário de outro imóvel. Assim como o usucapião, a área máxima deve ser de 250m2 . No caso de áreas coletivas, cada morador terá uma fração igual da região regularizada. A CUEM é gratuita, pode ser transferida, vendida ou doada, podendo também ser oferecida como garantia para financiamentos habitacionais, conforme a Lei Federal nº 11.481, de 2007. No caso de o local apresentar risco de vida ou saúde ao morador, o poder público deve garantir um novo local de moradia ao possuidor do terreno. Em caso de mudança de uso da área ou obtenção de outro imóvel pelo possuidor do terreno, a concessão será extinta.

CDRU – Concessão do Direito Real de Uso

·         Instrumento que possibilita que o proprietário (cedente) dê o domínio útil de seu imóvel a um terceiro (cessionário) interessado. É uma espécie de “direito real sobre coisa alheia”: o proprietário outorga a um terceiro, por meio de contrato, o direito de usar seu imóvel.

Direito de Superfície

·         Regulariza ocupações tanto em áreas públicas como em áreas privadas. É um direito real em que o proprietário cede ao superficiário o direito de uso do solo. Também pode ser transferido a terceiros, desde que respeitadas as clausulas do contrato. O direito é extinto no caso de descumprimento das obrigações contratuais. (Para saber mais, consulte o “Estatuto da Cidade – guia para implementação pelo municípios e cidadãos. 2001. Câmara dos deputados. Instituto Pólis, CAIXA, Presidência da República.)

Alienação

·         É válida apenas para os bens que integram a categoria de bens dominais, conforme Lei Federal 8.666 do ano de 1993. É pouco usada para a regularização fundiária, porém, bastante útil para viabilizar vendas de prédios que tiveram usos destinados à administração, que deixaram de ser utilizados.

Doação 

·         Contrato de transferência gratuita de bens. A administração pública pode fazer doação de bens, desde que sejam justificados por interesse público ou social, como a regularização fundiária. Pode ser simples ou com encargos. No caso da doação com encargos, é atribuído ao donatário o cumprimento de uma obrigação. O contrato de doação deve conter todos os detalhes sobre o ato: encargos, condições, prazos de cumprimento, clausulas especiais, etc.

Ajudicação Compulsória

·         O morador possui documentos que comprovam que o mesmo pagou pelo terreno, mas não possui escritura. É proposta uma ação judicial e o juiz decide pela ajudicação e o registro do imóvel é concedido em nome do comprador. A ajudicação só irá gerar registro se o imóvel adquirido for regular.

Desapropriação

·         É o instrumento que visa promover a justa distribuição da propriedade ou condicionar seu uso ao bem estar social. A desapropriação deve ser justificada, sendo a regularização fundiária umas das justificativas mais usadas.

REGISTRO IMOBILIÁRIO

·         A regularização fundiária só se torna completa com o registro.  Os princípios que a regem são: especialidade, continuidade, unicidade, legalidade, instância e publicidade. O registro deve existir para garantir ao proprietário segurança do imóvel perante a prefeitura e a cidade.

Bases da regularização fundiária sustentável II

Projeto de Regularização Fundiária

A regularização fundiária deve ser compreendida como uma solução para questões como degradação ambiental e social, situações de risco ou precariedade de infra-estrutura, sistema viário e áreas publicas.

O projeto é feito a partir da caracterização do assentamento, devendo ser realizado o diagnóstico do mesmo. Para isso é importante pesquisar todos os domicílios a serem regularizados, não sendo aceito o resultado por amostragem. O Projeto de regularização deve conter os seguintes elementos: 

·         -Áreas a serem regularizadas

·        -Vias de circulação, áreas destinadas a uso público

·         -Medidas necessárias de sustentabilidade para o local

·         -Condições para promover a segurança da população em situações de risco

·         -Medidas para a adequação da infraestrutura básica, além da identificação das edificações existentes na área e seu arranjo em lotes.

O projeto é exigido tanto para regularização fundiária de interesse social como para a de interesse específico. A diferença é que no caso da de interesse social, o projeto pode definir parâmetros urbanísticos e ambientais específicos, de acordo com as características da ocupação existente.

É importante também, incentivar a participação da sociedade na elaboração do projeto de regularização com ajuda da leitura comunitária. Cartilhas, cartazes e faixas, carro de som, rádios e TV comunitária são importantes instrumentos de mobilização. Além disso, deve ser feita uma ficha de Cadastro socioeconômico da população moradora do local. É importante também, para as partes interessadas no processo de regularização, estabelecer parceiros em várias instâncias como, por exemplo, municipal, estadual, ONG’s, etc.

Após a aprovação do projeto, é necessário obter o licenciamento na prefeitura. São apresentadas as plantas do parcelamento regularizado e um quadro demonstrativo de áreas.

Regularização em ZEIS

A regularização fundiária em Zonas Especiais de Interesse Social é mais fácil, já que o estatuto das cidades permite a fixação de parâmetros especiais nestas áreas, contribuindo para a sustentabilidade do assentamento e proibindo remembramento. Esse fator evita a construção de obras maiores e, conseqüentemente, a ocupação do local por moradores com maior poder econômico.  

Regularização em APP’s

 

Nas áreas de Preservação Permanente é possível regularizar desde que as ocupações estejam inseridas em ZEIS e já consolidadas até o mês de julho de 2001.

Quando for constatado que a ocupação está em áreas de risco, o governo deve garantir a segurança ou, quando possível, eliminar o risco. Providenciar a desapropriação e garantir a moradia em outro local. 

Quando houver desapropriação, devem ser descontadas as dívidas fiscais, multas e outras obrigações do valor a ser depositado pelo expropriante. Ou seja, no caso do não pagamento de impostos incididos sobre o imóvel, o valor pendente acrescido de multas ou juros será descontado do valor total pago pela desapropriação.

Bases da regularização fundiária sustentável

Regularização Fundiária Urbana

Regularização fundiária é o processo que inclui medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais, com a finalidade de integrar assentamentos irregulares ao contexto legal das cidades. Os assentamentos representam normalmente dois tipos de irregularidade fundiária: dominial (quando o possuidor ocupa uma terra privada) e urbanística ambiental (quando o parcelamento não está de acordo com a legislação urbanística e ambiental, e não foi devidamente licenciado).

Esse tipo de irregularidade, em muitos casos, está associado à população de baixa renda. Significa estar em condição de insegurança permanentemente. A regularização interfere positivamente na gestão urbana, pois, quando regularizados, os assentamentos passam a fazer parte dos cadastros municipais.

A Lei federal 11.977/2009 dispõe sobre a regularização fundiária em áreas urbanas de maneira abrangente.

Abaixo, estão citados alguns avanços na lei, de forma a melhorar o processo de regularização:

·         definição de competências e responsabilidades dos municípios para disciplinar os processos de regularização fundiária dentro dos limites territoriais.

·         Diferenciação entre regularização fundiária de interesse social e de interesse específico.

1.       Social: Aplica-se a assentamentos irregulares ocupados por população de baixa renda

2.       Específico: Assentamentos não enquadrados como interesse social

·         Obrigatoriedade de elaboração de projeto

·         Demarcação urbanística e legitimação de posse, que agilizam os processos de regularização fundiária.

Processo de Regularização Fundiária

Para que ocorra a regularização é necessário caracterizar os aspectos físicos, urbanísticos e sociais, obtidos com a leitura técnica.

Existem também as ferramentas do processo de regularização fundiária, como a legislação e o zoneamento do território. A pesquisa fundiária, levantamento topográfico e pesquisa social são importantes para comprovar o nível de informalidade e interesse social da regularização.

No levantamento topográfico estão inclusas informações como: limites do terreno, formas de uso e ocupação, cursos d’água existentes, vegetação, sistema viário, infra-estrutura já implantada. Nessa etapa de levantamentos, o uso do GPS e Georreferenciamento, se tornam importantes para melhor precisão e facilidade na execução do trabalho.

A paisagem e o trem

Proposta final de projeto produzido ao fim do sexto período do curso, orientado pela professora Dra. Clarissa Moreira

Diagramas de projeto

Estudo produzido durante o sexto período do curso, orientado pelo professor Dr. Rafael Silva Brandão

O trem na área urbana

Para que haja uma perfeita integração entre o trem e a paisagem urbana, o projeto deve funcionar de maneira segura para os cidadãos. Dessa forma, os espaços devem ser pensados levando em consideração a segurança do usuário, moradores e de todos que se relacionam com a área.

A idéia é criar na paisagem pontos de permanência e passagem, formando “ilhas de aglomeração” que irão gerar no espaço urbano ligações espontâneas, onde o usuário passa a definir as características urbanas da cidade, e assim, deixa sua marca. Evitando assim, uma transformação programada, na qual o usuário nada interfere no espaço, tornando-o menos interessante. 

Análise Inicial

 

O ponto azul é um grande espaço não edificado, bastante propenso à inundações devido à proximidade com o rio.

No ponto amarelo, a linha férrea está próxima às casas e ruas, mesmo estando próxima à praça, a área configura um local mais tranqüilo. 

Em verde, está a praça da estação, que deverá funcionar como espaço de amenização, lazer e circulação. É um local de muita transição e área de conflitos.

No ultimo ponto, em vermelho, nota-se a urbanização mais adensada apenas de um lado da ferrovia, devido às características topográficas do local.