Congonhas: Pratimônio Cultural da Humanidade

Belas obras e um conjunto arquitetônico reconhecido mundialmente. Porém, muitas vezes, desvalorizado pelos próprios habitantes da cidade.

Bases da Regularização Fundiária Sustentável III

INSTRUMENTOS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

Usucapião Especial Urbano 

·         Transfere a posse por sentença judicial, se comprovado que a mesma ocorreu de maneira passiva. Conforme o Artigo 183, a posse pode ser concedida para uma moradia que ocupe até 250m2, em pelo menos cinco anos.  Pode ser reconhecida também a área de uso coletivo em que não seja possível individualizar os lotes. A regularização institui um condomínio indivisível com uma fração de terra para cada morador.

CUEM – Concessão de Uso Especial para fins de Moradia)

·         É quando a regularização acontece em áreas públicas, limitando-se a posses anteriores a 30 de junho de 2001. Para conseguir a regularização, o morador não pode ser proprietário de outro imóvel. Assim como o usucapião, a área máxima deve ser de 250m2 . No caso de áreas coletivas, cada morador terá uma fração igual da região regularizada. A CUEM é gratuita, pode ser transferida, vendida ou doada, podendo também ser oferecida como garantia para financiamentos habitacionais, conforme a Lei Federal nº 11.481, de 2007. No caso de o local apresentar risco de vida ou saúde ao morador, o poder público deve garantir um novo local de moradia ao possuidor do terreno. Em caso de mudança de uso da área ou obtenção de outro imóvel pelo possuidor do terreno, a concessão será extinta.

CDRU – Concessão do Direito Real de Uso

·         Instrumento que possibilita que o proprietário (cedente) dê o domínio útil de seu imóvel a um terceiro (cessionário) interessado. É uma espécie de “direito real sobre coisa alheia”: o proprietário outorga a um terceiro, por meio de contrato, o direito de usar seu imóvel.

Direito de Superfície

·         Regulariza ocupações tanto em áreas públicas como em áreas privadas. É um direito real em que o proprietário cede ao superficiário o direito de uso do solo. Também pode ser transferido a terceiros, desde que respeitadas as clausulas do contrato. O direito é extinto no caso de descumprimento das obrigações contratuais. (Para saber mais, consulte o “Estatuto da Cidade – guia para implementação pelo municípios e cidadãos. 2001. Câmara dos deputados. Instituto Pólis, CAIXA, Presidência da República.)

Alienação

·         É válida apenas para os bens que integram a categoria de bens dominais, conforme Lei Federal 8.666 do ano de 1993. É pouco usada para a regularização fundiária, porém, bastante útil para viabilizar vendas de prédios que tiveram usos destinados à administração, que deixaram de ser utilizados.

Doação 

·         Contrato de transferência gratuita de bens. A administração pública pode fazer doação de bens, desde que sejam justificados por interesse público ou social, como a regularização fundiária. Pode ser simples ou com encargos. No caso da doação com encargos, é atribuído ao donatário o cumprimento de uma obrigação. O contrato de doação deve conter todos os detalhes sobre o ato: encargos, condições, prazos de cumprimento, clausulas especiais, etc.

Ajudicação Compulsória

·         O morador possui documentos que comprovam que o mesmo pagou pelo terreno, mas não possui escritura. É proposta uma ação judicial e o juiz decide pela ajudicação e o registro do imóvel é concedido em nome do comprador. A ajudicação só irá gerar registro se o imóvel adquirido for regular.

Desapropriação

·         É o instrumento que visa promover a justa distribuição da propriedade ou condicionar seu uso ao bem estar social. A desapropriação deve ser justificada, sendo a regularização fundiária umas das justificativas mais usadas.

REGISTRO IMOBILIÁRIO

·         A regularização fundiária só se torna completa com o registro.  Os princípios que a regem são: especialidade, continuidade, unicidade, legalidade, instância e publicidade. O registro deve existir para garantir ao proprietário segurança do imóvel perante a prefeitura e a cidade.

Bases da regularização fundiária sustentável II

Projeto de Regularização Fundiária

A regularização fundiária deve ser compreendida como uma solução para questões como degradação ambiental e social, situações de risco ou precariedade de infra-estrutura, sistema viário e áreas publicas.

O projeto é feito a partir da caracterização do assentamento, devendo ser realizado o diagnóstico do mesmo. Para isso é importante pesquisar todos os domicílios a serem regularizados, não sendo aceito o resultado por amostragem. O Projeto de regularização deve conter os seguintes elementos: 

·         -Áreas a serem regularizadas

·        -Vias de circulação, áreas destinadas a uso público

·         -Medidas necessárias de sustentabilidade para o local

·         -Condições para promover a segurança da população em situações de risco

·         -Medidas para a adequação da infraestrutura básica, além da identificação das edificações existentes na área e seu arranjo em lotes.

O projeto é exigido tanto para regularização fundiária de interesse social como para a de interesse específico. A diferença é que no caso da de interesse social, o projeto pode definir parâmetros urbanísticos e ambientais específicos, de acordo com as características da ocupação existente.

É importante também, incentivar a participação da sociedade na elaboração do projeto de regularização com ajuda da leitura comunitária. Cartilhas, cartazes e faixas, carro de som, rádios e TV comunitária são importantes instrumentos de mobilização. Além disso, deve ser feita uma ficha de Cadastro socioeconômico da população moradora do local. É importante também, para as partes interessadas no processo de regularização, estabelecer parceiros em várias instâncias como, por exemplo, municipal, estadual, ONG’s, etc.

Após a aprovação do projeto, é necessário obter o licenciamento na prefeitura. São apresentadas as plantas do parcelamento regularizado e um quadro demonstrativo de áreas.

Regularização em ZEIS

A regularização fundiária em Zonas Especiais de Interesse Social é mais fácil, já que o estatuto das cidades permite a fixação de parâmetros especiais nestas áreas, contribuindo para a sustentabilidade do assentamento e proibindo remembramento. Esse fator evita a construção de obras maiores e, conseqüentemente, a ocupação do local por moradores com maior poder econômico.  

Regularização em APP’s

 

Nas áreas de Preservação Permanente é possível regularizar desde que as ocupações estejam inseridas em ZEIS e já consolidadas até o mês de julho de 2001.

Quando for constatado que a ocupação está em áreas de risco, o governo deve garantir a segurança ou, quando possível, eliminar o risco. Providenciar a desapropriação e garantir a moradia em outro local. 

Quando houver desapropriação, devem ser descontadas as dívidas fiscais, multas e outras obrigações do valor a ser depositado pelo expropriante. Ou seja, no caso do não pagamento de impostos incididos sobre o imóvel, o valor pendente acrescido de multas ou juros será descontado do valor total pago pela desapropriação.

Bases da regularização fundiária sustentável

Regularização Fundiária Urbana

Regularização fundiária é o processo que inclui medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais, com a finalidade de integrar assentamentos irregulares ao contexto legal das cidades. Os assentamentos representam normalmente dois tipos de irregularidade fundiária: dominial (quando o possuidor ocupa uma terra privada) e urbanística ambiental (quando o parcelamento não está de acordo com a legislação urbanística e ambiental, e não foi devidamente licenciado).

Esse tipo de irregularidade, em muitos casos, está associado à população de baixa renda. Significa estar em condição de insegurança permanentemente. A regularização interfere positivamente na gestão urbana, pois, quando regularizados, os assentamentos passam a fazer parte dos cadastros municipais.

A Lei federal 11.977/2009 dispõe sobre a regularização fundiária em áreas urbanas de maneira abrangente.

Abaixo, estão citados alguns avanços na lei, de forma a melhorar o processo de regularização:

·         definição de competências e responsabilidades dos municípios para disciplinar os processos de regularização fundiária dentro dos limites territoriais.

·         Diferenciação entre regularização fundiária de interesse social e de interesse específico.

1.       Social: Aplica-se a assentamentos irregulares ocupados por população de baixa renda

2.       Específico: Assentamentos não enquadrados como interesse social

·         Obrigatoriedade de elaboração de projeto

·         Demarcação urbanística e legitimação de posse, que agilizam os processos de regularização fundiária.

Processo de Regularização Fundiária

Para que ocorra a regularização é necessário caracterizar os aspectos físicos, urbanísticos e sociais, obtidos com a leitura técnica.

Existem também as ferramentas do processo de regularização fundiária, como a legislação e o zoneamento do território. A pesquisa fundiária, levantamento topográfico e pesquisa social são importantes para comprovar o nível de informalidade e interesse social da regularização.

No levantamento topográfico estão inclusas informações como: limites do terreno, formas de uso e ocupação, cursos d’água existentes, vegetação, sistema viário, infra-estrutura já implantada. Nessa etapa de levantamentos, o uso do GPS e Georreferenciamento, se tornam importantes para melhor precisão e facilidade na execução do trabalho.

A paisagem e o trem

Proposta final de projeto produzido ao fim do sexto período do curso, orientado pela professora Dra. Clarissa Moreira

Diagramas de projeto

Estudo produzido durante o sexto período do curso, orientado pelo professor Dr. Rafael Silva Brandão

O trem na área urbana

Para que haja uma perfeita integração entre o trem e a paisagem urbana, o projeto deve funcionar de maneira segura para os cidadãos. Dessa forma, os espaços devem ser pensados levando em consideração a segurança do usuário, moradores e de todos que se relacionam com a área.

A idéia é criar na paisagem pontos de permanência e passagem, formando “ilhas de aglomeração” que irão gerar no espaço urbano ligações espontâneas, onde o usuário passa a definir as características urbanas da cidade, e assim, deixa sua marca. Evitando assim, uma transformação programada, na qual o usuário nada interfere no espaço, tornando-o menos interessante. 

Análise Inicial

 

O ponto azul é um grande espaço não edificado, bastante propenso à inundações devido à proximidade com o rio.

No ponto amarelo, a linha férrea está próxima às casas e ruas, mesmo estando próxima à praça, a área configura um local mais tranqüilo. 

Em verde, está a praça da estação, que deverá funcionar como espaço de amenização, lazer e circulação. É um local de muita transição e área de conflitos.

No ultimo ponto, em vermelho, nota-se a urbanização mais adensada apenas de um lado da ferrovia, devido às características topográficas do local.

Paisagismo e Ferrovia

Para o projeto de integração da paisagem urbana e natural com o trem, foram usadas somente espécies de origem Brasileira, garantindo assim, o desenvolvimento da vegetação em seu ambiente natural. 

Paineira Rosa

É uma árvore popular devido à sua beleza. Sua madeira é mole e pouco resistente, e não possui boa durabilidade. As flores apresentam tonalidades cor de rosa. Seu fruto libera uma paina de grande utilidade para preenchimento de travesseiros e pelúcias. É uma planta excelente para o paisagismo de grandes áreas devido a seu rápido crescimento. É uma árvore tropical que tolera o frio. 

Quaresmeira

De origem mineira e de outros estados próximos, suas folhas são permanentes. As flores desabrocham brancas, e com o envelhecimento, escurecem se tornando roxas. 

Ipê Amarelo

É uma espécie característica da mata atlântica brasileira. As sementes, disseminadas pelo vento, germinam com facilidade, os meses de setembro e outubro. A madeira é de boa durabilidade e muito usada para fabricação de móveis. Devido ao fato da árvore possuir uma copa não muito densa, pode ser usada próxima à fiação elétrica, sem causar danos. 

Ipê roxo

De mesma região que o ipê amarelo, o ipê roxo ocorre com mais freqüência na região da bacia do Paraná. Possui um porte maior, podendo chegar a 30m de altura. Sua propagação também se da por sementes, durante a primavera. É uma árvore de crescimento rápido sob o sol e mediano quando recebe sombra. 

Justícia

É um arbusto que pode chegar a 2m de altura. Tem um amplo uso paisagístico devido à sua floração significativa, que acontece mesmo em áreas sombreadas, onde a maioria dos arbustos não floresce. Pode ser cultivada em vasos e em varandas interiores. Seu crescimento é rápido e a floração pode ocorrer durante todo o ano, concentrando-se, principalmente na primavera e verão. 

Camarão Rosa

É uma herbácea de aproximadamente 40cm de altura. Suas flores são do tipo espiga, arroxeadas com brácteas vermelhas, o que as confere uma combinação interessante. É uma planta sensível ao frio, o que restringe seu uso na região sul do país. Para o paisagismo, produz um efeito interessante, já que forma um contraste chamativo entre a flor e as folhas, se tornando um acréscimo interessante para os projetos paisagísticos. 

Dente de leão

Seu crescimento se dá à meia sombra. De clima tropical úmido, tem em média 5m de altura. As flores são amarelas ou alaranjadas e folhas permanentes. Floresce o ano todo, porém, com maior intensidade entre julho e setembro. 

Afelandra

Também é muito usada para o paisagismo em áreas internas. Seu cultivo deve ocorrer à meia sombra, em ambiente drenado. Em regiões tropicais, pode ser cultivada diretamente em áreas externas formando belos jardins. 

Boungavílea

É uma trepadeira de médio a grande porte, de tamanho variável e muitos ramos. De origem brasileira, é cultivada no mundo inteiro, devido à sua inflorescência colorida. As flores são pequenas, envolvidas por brácteas, que podem ser de várias cores. Para o bom desempenho, deve ser cultivada sob o sol em solo drenado. Pode ser cultivada em todas as regiões do Brasil. 

Paisagismo em áreas de inundação

As plantas abaixo são espécies usadas principalmente em solos encharcados. Por isso, foi usada no projeto para plantio em áreas de inundação periódica e beira de rios. 

Mureré

É uma herbácea de regiões alagadas, habitante natural de margem de rios, principalmente no norte e nordeste brasileiro. Apresenta flores delicadas. Em épocas de cheia, é possível que suas raízes de desprendam do solo, tornando-se uma planta flutuante. Ideal para o cultivo na beira de lagos, córregos, terrenos baixos e encharcados, como várzeas. 

Jurema Rosa

É um arbusto que possui folhas verde-prateadas. As flores são felpudas e de coloração rosada. De crescimento rápido, atinge no primeiro ano 2 a 4m de altura. Pode ser plantada isolada ou em grupos, garantindo contraste com outras plantas em um jardim. É ideal que ela seja cultivada em sob o sol. Adapta-se melhor a solos úmidos, como planta palustre. 

Ruélia Azul

É uma herbácea decorativa, de folhagem verde escura. As flores azuladas podem ser brancas, róseas, ou azuladas. É uma das poucas plantas floríferas ideal para o plantio nas margens de lagos e tanques, podendo ser usada também nas varandas e sacadas, dentro de vasos. É bastante tolerante a encharcamentos e também tolera períodos de estiagem. 

Corticeira

É uma arvore que germina em terrenos úmidos, em uma faixa do país que engloba desde o Maranhão até o Rio Grande do Sul. Também tolera ambientes drenados, o que permite lhe dar um uso diversificado para o paisagismo. O caule, folha e flores permitem belo arranjos, além de abrigar plantas epífitas.